Zmluva o prevode bytu: čo musí sedieť po právnej aj praktickej stránke

Zmluva o prevode vlastníctva bytu vychádza okrem ustanovení Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona aj z ustanovení § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Realitná prax nám ukázala, že spísanie dobrej a vyváženej zmluvy o prevode vlastníctva bytu nie je triviálnou záležitosťou. Mnohokrát sa stáva, že z dôvodu neprítomnosti základných náležitostí zmluvy, katastrálny odbor preruší vkladové konanie a zmluvné strany musia dodatkom upravovať obsah kúpnej zmluvy. Odporúčam teda zveriť vypracovanie zmluvy do rúk profesionála, alebo si nechať advokátom spísať autorizovanú zmluvu o prevode vlastníctva bytu, prípadne riešiť jej realizáciu formou notárskej zápisnice.

Z Občianskeho zákonníka vyplýva, že k tomu, aby bola zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu platná, musí obsahovať podstatné náležitosti ktorými sú:

• označenie zmluvných strán, t.j. predávajúceho a kupujúceho (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť)
• označenie predmetu kúpy – nehnuteľnosť je potrebné špecifikovať dostatočne určito, a to podľa údajov dostupných na príslušnom liste vlastníctva, aby nebolo možné zameniť predmet kúpy s iným,
• určenie kúpnej ceny vrátane uvedenia spôsobu jej splatnosti,
• záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu,
• vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho,
• miesto a dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy.

Podpis predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený notárom, alebo na matrike. Alternatívou je uznanie podpisu za vlastný – situácia, kedy je zmluva podpísaná, a teda účastník legalizácie žiada u notára o osvedčenie pravosti jeho podpisu na zmluve. Ak je zmluvnou stranou zákonom stanovený subjekt, alebo ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice, alebo autorizovanú advokátom, podpis nie je potrebné osvedčovať.

Ďalej sa v ustanovení § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvádza, že zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť písomná a okrem vyššie uvedených všeobecných náležitostí musí obsahovať:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu , alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; toto však neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu, alebo nebytového priestoru v dome.