Predaj darovanej nehnuteľnosti: kedy sa platí daň a ktoré výdavky si uplatniť

Darovaný byt môže mať vysokú hodnotu, hoci obdarovaný za jeho získanie nezaplatil kúpnu cenu. Pri následnom predaji preto vzniká dôležitá otázka: z akej sumy sa prípadná daň vypočíta? Najprv treba posúdiť oslobodenie príjmu. Až keď predaj nie je oslobodený, rieši sa správny výdavok a základ dane.

Darovanie a predaj sú dve rozdielne udalosti

Bežné prijatie súkromného daru nehnuteľnosti nie je predmetom dane z príjmov. Osobitne sa posudzujú napríklad dary súvisiace so zamestnaním alebo podnikaním. Následný predaj darovanej nehnuteľnosti už má vlastný daňový režim, ktorý závisí od dátumov a ďalších okolností.

Miestna daň z nehnuteľností platená obci je ďalšia samostatná povinnosť. Skutočnosť, že darovanie nezdaňujete daňou z príjmov, neznamená, že po nadobudnutí nemáte riešiť priznanie voči obci.

Päť rokov sa pri darovaní počíta obdarovanému

Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku je príjem z predaja spravidla oslobodený po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia. Pri darovaní sa vychádza z nadobudnutia vlastníctva vkladom do katastra. Dátum podpisu darovacej zmluvy preto nemusí byť správnym začiatkom lehoty.

Doba vlastníctva darcu sa obdarovanému na toto oslobodenie nepripočítava. To je dôležitý rozdiel oproti osobitným pravidlám dedenia v priamom rade alebo medzi manželmi. Ani dar od rodiča, ktorý dom vlastnil dvadsať rokov, automaticky neoslobodzuje okamžitý predaj dieťaťom.

Pozor aj na prvú platbu či preddavok, skoršie uzavretie zmluvy a zmluvu o budúcom predaji. Pri posúdení oslobodenia nemožno sledovať iba neskorší deň zápisu kupujúceho v katastri. Ak sa blíži päťročná hranica, preverujte termíny skôr, než prijmete peniaze alebo podpíšete záväznú dohodu.

Ak predaj nie je oslobodený, rozhoduje aj situácia darcu

Pri určení výdavku vychádza § 8 ods. 5 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. z ocenenia podľa § 25. Pri bežnej darovanej nehnuteľnosti treba zistiť, či by bol príjem z jej predaja u darcu v čase darovania oslobodený od dane.

Pri posúdení darcu nestačí mechanicky spočítať roky. Význam môže mať aj predchádzajúci obchodný majetok alebo spôsob jeho nadobudnutia. Ak nehnuteľnosť prešla viacerými darovaniami, dedením či podnikateľským využitím, treba postup určiť z celej dokumentácie.

Prečo odložiť aj staršiu zmluvu darcu

Darovacia zmluva sama nemusí preukázať správny výdavok. Potrebovať môžete rozhodnutie o vklade, pôvodnú kúpnu zmluvu darcu, doklady o zaplatení alebo znalecké ocenenie k rozhodujúcemu dátumu. Sumu uvedenú len dohodou v darovacej zmluve nemožno bez ďalšieho považovať za náhradu zákonom požadovaného ocenenia.

Aké ďalšie výdavky môžu znížiť základ dane

Zohľadniť možno aj riadne preukázané výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu predávanej nehnuteľnosti a náklady súvisiace s predajom, napríklad províziu, prípravu kúpnej zmluvy či správne poplatky. Musí ísť o výdavky, ktoré spĺňajú zákonné podmienky a boli skutočne vynaložené. Vlastnú prácu nemožno oceniť odhadom a pridať ju ako zaplatenú faktúru.

Uchovajte zmluvy, faktúry a doklady o úhrade. Ten istý výdavok nemožno uplatniť dvakrát. Pri ostatných príjmoch z predaja sa výdavky uznávajú najviac do výšky príjmu; daňová strata z takéhoto predaja nevzniká.

Priznanie a výsledná daň

Zdaniteľný predaj súkromnej nehnuteľnosti sa spravidla vykazuje medzi ostatnými príjmami podľa § 8 ods. 1 písm. b). Povinnosť podať priznanie sa posudzuje podľa celkových zdaniteľných príjmov a pravidiel príslušného roka. Pri oslobodenom predaji sa oslobodený príjem do priznania nezahŕňa.

Výslednú daň neurčujte starou sadzbou z historického článku: závisí od aktuálnych pravidiel a celkového daňového základu. Pri zdaniteľnom predaji treba osobitne posúdiť aj dôsledky pre zdravotné poistenie podľa postavenia predávajúceho. Pred nastavením ceny a termínu predaja preto najprv skompletizujte doklady.

Samotné darovanie, ochranu bývania darcu a možnosti vrátenia daru vysvetľuje samostatný článok o darovaní nehnuteľnosti.