PRENÁJOM · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Krátkodobý nájom bytu: zmluva, zábezpeka a skončenie nájmu
Čo znamená krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., ako dlho môže trvať, čo musí obsahovať zmluva a aké pravidlá platia pre zábezpeku.
Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. nie je automaticky dovolenkové ubytovanie na niekoľko nocí. Je to osobitný právny režim nájmu bytu s písomnou zmluvou, povinnými náležitosťami a obmedzeným trvaním.
Nestačí preto označiť bežnú zmluvu slovom „krátkodobá“. Prenajímateľ aj nájomca potrebujú vedieť, či ich vzťah spĺňa podmienky tohto zákona a ktoré práva z neho vyplývajú.
Doba určitá a najviac šesť rokov spolu
Zmluva sa uzatvára na dobu určitú najviac dva roky. Možno ju predĺžiť najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky. Celkové trvanie podľa tohto režimu preto nepresiahne šesť rokov.
Zákon sa nevzťahuje na všetky byty. Vylúčené sú napríklad družstevné byty a ďalšie zákonom určené kategórie. Pri podnájme alebo poskytovaní ubytovacích služieb nemožno automaticky použiť rovnaké pravidlá.
Čo musí byť v písomnej zmluve
Okrem identifikácie strán je potrebné presne určiť byt a rozsah užívania, nájomné, platby za služby, dobu nájmu, stav a vybavenie bytu. Nájomca musí vyhlásiť, že si je vedomý uzavretia zmluvy podľa tohto zákona.
K opisu stavu pripojte známe závady, fotografie a odovzdávací protokol. Dohodnite splatnosť, spôsob vyúčtovania energií, počet osôb a pravidlá oznamovania porúch. Zmluvu dostane každá strana.
Registrácia prenajímateľa má právny význam
Prenajímateľ musí splniť registračnú povinnosť podľa zákona o dani z príjmov a jej splnenie preukázať nájomcovi. Nejde iba o administratívny detail.
Pri nesplnení sa uplatní osobitná kombinácia ustanovení krátkodobého nájmu a Občianskeho zákonníka, najmä pri skončení. Nie je presné tvrdiť, že sa tým automaticky zneplatní celá nájomná zmluva.
Zábezpeka má zákonný strop
Peňažná zábezpeka môže dosiahnuť najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Slúži na zákonom a zmluvou pokryté pohľadávky; nie je automatickým príjmom prenajímateľa.
Ak sa oprávnene použije, zákon upravuje jej doplnenie po písomnej výzve. Nevyčerpaná časť sa vracia najneskôr do jedného mesiaca od vypratania a vysporiadania súvisiacich nárokov, ak sa strany nedohodli inak.
Skončenie nájmu treba doručiť a odôvodniť správne
Nájom sa môže skončiť uplynutím doby, dohodou alebo ďalšími zákonnými spôsobmi. Pri výpovedi závisí dôvod aj lehota od konkrétnej situácie. Nestačí univerzálna veta, že prenajímateľ môže nájomcu kedykoľvek okamžite vysťahovať.
Pri odchode spíšte stav bytu, merače, vrátené kľúče a vyúčtovanie. Spor o nezaplatené nájomné neoprávňuje svojvoľne meniť zámky alebo odpojiť energie počas trvajúceho užívacieho práva.