DANE · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Daň z predaja kúpeného bytu alebo domu: od výdavkov po priznanie
Predávate nehnuteľnosť kúpenú pred menej než piatimi rokmi? Rozhodujú dátumy, preukázané výdavky a správny výpočet zdaniteľného príjmu.
Pri predaji kúpeného bytu sa daň automaticky nepočíta z celej sumy, ktorú pošle kupujúci. Najprv sa skúma oslobodenie a až potom príjem, uznateľné výdavky a pravidlá daňového priznania.
Tento postup sa týka bežnej súkromnej nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou. Darovanie, dedenie a majetok evidovaný pri podnikaní alebo prenájme majú dôležité odlišnosti.
Najprv si overte päťročnú lehotu
Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku je základným pravidlom oslobodenie po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia. Pri bežnej kúpe vychádzajte z účinkov povoleného vkladu, nie iba z dátumu podpisu zmluvy.
Na strane predaja sa sleduje skorší deň prijatia prvej platby alebo preddavku a uzavretia zmluvy o prevode. Osobitne sa posudzuje aj zmluva o budúcom predaji uzavretá pred uplynutím lehoty. Čakanie s podaním na kataster preto samo osebe nepomôže.
Pripravte si doklady o skutočných výdavkoch
Podľa § 8 zákona o dani z príjmov možno pri splnení podmienok uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu a ďalšie súvisiace výdavky. Samotný odhad hodnoty rekonštrukcie faktúry a doklady o úhrade nenahradí.
- Kúpna zmluva a doklad o zaplatení obstarávacej ceny.
- Faktúry a úhrady za technické zhodnotenie, opravy a údržbu predávanej nehnuteľnosti.
- Provízia, právne služby a správne poplatky preukázateľne súvisiace s predajom.
- Potvrdenia o zaplatených úrokoch a súvisiacich poplatkoch účelového úveru na obstaranie, ak spĺňajú zákonné podmienky.
Nespočítajte kúpnu cenu a istinu hypotéky dvakrát
Splácaná istina úveru nie je ďalší samostatný náklad nad rámec zaplatenej kúpnej ceny. Pozor aj na úroky už uplatnené ako daňový výdavok pri obchodnom majetku. Jeden výdavok nemožno odpočítať opakovane.
Priznanie a sadzba závisia aj od ostatných príjmov
Zdaniteľný súkromný predaj patrí medzi ostatné príjmy a pri vzniku povinnosti podať priznanie sa uvádza v priznaní fyzickej osoby typu B. Nemožno paušálne sľúbiť jednu sadzbu pre každého; uplatnia sa pravidlá roka predaja a príslušného základu dane.
Výdavky pri tomto druhu príjmu nevytvoria daňovú stratu. Pri platbách rozdelených do viacerých rokov treba správne priradiť príjmy aj výdavky. Neoslobodený predaj môže mať aj dôsledky v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia.
Čo vybaviť ešte pred podpisom
Spíšte si časovú os vlastníctva, platieb a používania nehnuteľnosti. Ak je päťročná hranica blízko, nechajte termíny posúdiť pred prijatím zálohy. Oslobodený príjem sa v daňovom priznaní neuvádza; povinnosti voči mestu pri miestnej dani však posudzujte samostatne.