Bezpečná úhrada kúpnej ceny: ako chrániť kupujúceho aj predávajúceho

Asi najpodstatnejším článkom každej kúpnej zmluvy, je spôsob úhrady kúpnej ceny. Existuje niekoľko alternatív, akými je možné realizovať úhradu finančných prostriedkov. Mnohých zaujíma, aký je postup, keď na financovanie kúpy nehnuteľnosti nepoužijú prostriedky hypotekárneho úveru, ale vlastné. Ako v takomto prípade postupovať? Ako bezpečne uhradiť kúpnu cenu pri tomto spôsobe financovania? Čoho sa vyvarovať a na čo nezabudnúť? V nasledujúcich riadkoch sa pokúsim vysvetliť dva najbezpečnejšie spôsoby.

Na začiatok by ste si mali uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate dňom podpisu kúpnej zmluvy, ale až dňom, kedy kataster rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. To znamená, že pre kupujúceho nie je ideálne, aby úhradu kúpnej ceny realizoval skôr, ako sa vlastníkom nehnuteľnosti stane. Ale čo potom predávajúci, ktorý už nie je vlastníkom a nedostal ešte ani sumu za predaj? Ako celý prevod bezpečne zrealizovať? Poznáme dva spôsoby, ktoré minimalizujú potenciálne riziká ako pre predávajúceho, tak aj pre kupujúceho.

Prvý spôsob je vinkulácia peňazí v banke.

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci, ako zložiteľ finančných prostriedkov, uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho zdržať sa nakladania s finančnými prostriedkami počas vopred dohodnutej doby a zároveň záväzok banky držať tieto prostriedky na účte a za istých podmienok ich uvoľniť na účet predávajúceho.

Samotné zriadenie vinkulácie trvá zvyčajne jeden až tri pracovné dni. Poplatky za vinkuláciu sa rôznia, štandardne sú v rozmedzí od 50 až do 200 eur v závislosti od typu banky. Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny boli naozaj na vinkulovaný účet zložené, odporúča sa v kúpnej zmluve uviesť, že najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy je kupujúci povinný dokladovať zriadenie bankovej vinkulácie predávajúcemu spolu s potvrdením úhrady celej sumy, ktorá bola predmetom vinkulácie. Aj keď sa v prípade vinkulácie dá hovoriť ako o jednej z najbezpečnejších možností úhrady kúpnej ceny, aj s ňou sú spojené isté riziká na ktoré je potrebné upozorniť. Pokiaľ by nastala situácia, že je na kupujúceho vedená exekúcia, exekútor môže zablokovať peniaze na akomkoľvek účte vrátane účtu, kde sú vinkulované finančné prostriedky, ktoré slúžia na úhradu kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Viac informácií o bankovej vinkulácií TU .

Či už ide o vinkuláciu peňazí v banke, alebo notársku úschovu, je potrebné nastaviť, aby bolo uvoľnenie peňazí podmienené predložením listu vlastníctva použiteľného na právne úkony, z ktorého bude vyplývať, že kupujúci sa stal vlastníkom nehnuteľnosti a zároveň na uvedenom liste vlastníctva nebude zapísaná žiadna ťarcha, poznámka ani plomba.

Druhý spôsob je úschova peňazí u notára.

Je to veľmi podobný spôsob úhrady kúpnej ceny ako pri vinkulovanom účte, však s tým rozdielom, že peniaze budú uložené na účte notára a garantom tohto úkonu je teda samotný notár. Notárska úschova je určite najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký poznáme. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, kto ich za vopred stanovených podmienok má dostať. Notár spíše tzv. notársku zápisnicu, kde uvedie podmienky, za akých sa bude pri uvoľňovaní peňažných prostriedkov z úschovy postupovať.

Zápisnica o úschove peňazí musí obsahovať vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom notárskej úschovy, to znamená, že po spísaní zápisnice o úschove nie je už možné zo strany zložiteľa jednostranne meniť podmienky úschovy peňazí. Peniaze teda môžu byť vydané príjemcovi výlučne po splnení podmienok na ich vydanie alebo vrátené zložiteľovi výlučne po splnení podmienok na ich vrátenie. Viac informácií o úschove u notára TU .

Odmena notára za notársku úschovu peňazí:

• pri základe nepresahujúcom sumu 3 319,39 € – 23,24 €,
• pri základe nad 3 319,39 € do 16 596,96 € vrátane – 49,79 €,
• pri základe nad 16 596,96 € do 33 193,92 € vrátane – 99,58 €,
• pri základe nad 33 193,92 € do 331 939,19 € vrátane – 165,97 €,
• pri základe presahujúcom sumu 331 939,19 € – 331,94 €,
• ak nemožno základ určiť alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami - 33,19 €.

K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 23 % DPH, a to ak je notár platca DPH. Poplatky za zriadenie notárskej úschovy sú uvedené vo vyhláške č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov.

Peniaze je možné podobným spôsobom (ako je to v prípade bankovej vinkulácie a notárskej úschovy) uschovať aj u advokáta, realitnej kancelárie či inej tretej osoby. Asi najbezpečnejšou z týchto troch možností je úschova financií u renomovaného advokáta, ktorý má uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla klientovi vzniknúť v súvislosti s výkonom advokácie. Viac o ostatných možnostiach úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť sa dočítate v nasledujúcom článku: https://www.diamondreality.sk/moznosti-uhrady-kupnej-ceny-za-nehnutelnost